（原標(biāo)題：“最嚴(yán)調(diào)控”一年 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)轉(zhuǎn)折）

資料圖：成都城區(qū)正在建設(shè)中的某小區(qū)。中新社記者 劉忠俊 攝

中新社北京3月19日電 以去年3月17日北京發(fā)布樓市新政為開(kāi)端，中國(guó)主要熱點(diǎn)城市相繼邁入“最嚴(yán)樓市調(diào)控年”，限購(gòu)、限貸、限售等政策紛紛“落地”。

如今，調(diào)控政策實(shí)施滿(mǎn)一年，多地房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度“急轉(zhuǎn)彎”，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲態(tài)勢(shì)得到有效遏制，樓市內(nèi)部客群結(jié)構(gòu)、杠桿水平等正在發(fā)生轉(zhuǎn)折。

官方數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市中，今年2月份，包括深圳、南京、無(wú)錫、杭州、合肥等在內(nèi)的9個(gè)城市新建商品住房售價(jià)低于去年同期。

從二手房交易來(lái)看，截至今年2月，北上廣深四個(gè)一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅已連續(xù)17個(gè)月回落。其中，北京二手住宅價(jià)格下跌態(tài)勢(shì)最為顯著。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，“317新政”以來(lái)，北京二手住宅價(jià)格已連跌11個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)19.5%，接近兩成。鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，北京二手房均價(jià)為每平方米58527元人民幣，與2016年12月的水平接近。

環(huán)京樓市跌幅更為顯著。據(jù)房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，廊坊市二手房均價(jià)調(diào)控后累計(jì)下跌32.5%，天津累計(jì)下跌9.1%。2017年合肥和上海雖未出手調(diào)控，但由于其2016年房?jī)r(jià)上漲較快，在全國(guó)調(diào)控信貸緊縮的影響下二手房均價(jià)開(kāi)始回調(diào)。隨著調(diào)控政策深入，購(gòu)房者理性回歸，“搶房潮”也逐漸銷(xiāo)聲匿跡。

以北京為例，據(jù)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在“317新政”前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次數(shù)為8.31次，“317新政”后一年則為13.87次，這說(shuō)明房源從掛出到賣(mài)出經(jīng)過(guò)了更多人看房。同時(shí)，“317新政”前一年，北京每位最終成交的購(gòu)房者在成交前的平均看房次數(shù)為2.88次，“317新政”后一年則上升到了4.86次，購(gòu)房者決策更加謹(jǐn)慎。

與調(diào)控前客戶(hù)價(jià)格話語(yǔ)權(quán)較弱不同的是，調(diào)控后購(gòu)房者地位上升，在交易中的議價(jià)能力增強(qiáng)。鏈家研究院指出，2017年四季度北京二手房?jī)r(jià)議價(jià)空間在5%以上，較一季度2%左右的水平有明顯擴(kuò)大。

過(guò)去一年中，各地樓市調(diào)控的重點(diǎn)之一是通過(guò)提高首付比例等控制杠桿和風(fēng)險(xiǎn)。不少地方調(diào)控政策提高了首套和二套房的首付比例，讓全款買(mǎi)房比例上漲，購(gòu)房者杠桿水平下降。

研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后北京客戶(hù)的杠桿使用范圍（貸款成交占比）下滑了5個(gè)百分點(diǎn)左右，杠桿使用力度（貸款成數(shù)）減少了10個(gè)百分點(diǎn)左右。

自“317新政”后，一線及二線城市的房貸利率紛紛上行，這種現(xiàn)象一直持續(xù)至今。鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出，目前南京和武漢的房貸利率上浮幅度最大，首套房貸利率均超出5.6%，二套房貸利率均超出5.9%。

發(fā)布的數(shù)據(jù)也反映出同樣的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“317新政”后一年，北京以全款形式購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶(hù)占33.9%，比“317新政”出臺(tái)前一年增加10個(gè)百分點(diǎn)。集團(tuán)副總裁胡景暉指出，全款購(gòu)房者占比增加，這種支付結(jié)構(gòu)的變化極大地降低了市場(chǎng)的杠桿風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大有裨益。北京二手房市場(chǎng)的客群結(jié)構(gòu)也相應(yīng)改變，首次置業(yè)或改善置業(yè)的剛需成為市場(chǎng)需求主力，投機(jī)投資需求則遭到了嚴(yán)厲打擊，逐步淡出市場(chǎng)。